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房地产环境-泛海控股及控股子公司对外担保实际余额为661.9亿元

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就營收和利潤來看,2018年及2019 年1~3 月,公司實現營業總收入分別為124.04 億元和 28.71 億元,利潤總額分別為 13.46億元和 28.40 億元。

拉長時間線來看,泛海控股的負債率從2016年至今呈現持續下降趨勢:從2016年的85.17%、2017年85.36%到2018年末83.69%,再到至今81.54%。

2018 年末,泛海控股的資產負債率為86.60%(考慮到預收賬款和收入結轉因素,調整后的資產負債率為83.69%),到2019年一季度已經實現快速下降:截至 2019 年 3 月末,公司資產總額 1835.43 億元,所有者權益 322.04 億元,資產負債率為 81.54%。

房企高擔保是行業普遍現象,曾有研究人士指出,房企擔保總體代償風險有限。由於房企擔保多數是為並表子公司的擔保,而這部分被擔保的有息負債已經反映在房企的合併報表中,並不會產生或有負債。

這一行為在行業引發巨大反響。但是此後,境內信貸環境進一步縮緊、房企融資通道收緊,泛海控股的轉型路徑與優化債務方式,或許可以給行業以啟示。

統計下來,泛海控股速動資產規模為413億元,完全能夠覆蓋短期債務。更不用說,泛海在2019年初出售京滬地產項目,獲得的125億現金和剝離的債務。其實目前該項目中的第一筆款項、第二筆款項已完成支付,累計已支付交易價款的80%。

【免責聲明】本文僅代表合作供稿方觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

尤其是在年初,泛海控股將所屬公司名下的北京項目和上海項目出讓給融創地產,以優化公司的產業結構和債務結構。

從85.17%、85.36%、83.69%,再到81.54%。這是泛海控股負債率逐年下降的路徑,也是在房地產企業爭相收縮資產負債表的同時,泛海控股交出的成績單。

對內擔保有序壓降公開信息顯示,泛海控股及控股子公司對外擔保實際餘額為661.9億元,占公司 2018 年 12 月 31 日經審計凈資產的329.06%。

如何實現?從泛海控股公布的財報可以看出,在資產總額保持穩健的同時,是泛海債務規模大幅下降,以降低負債率。到2019年一季度,全部債務為 877.22 億元,較 2018 年末降低 27.89%。

行業普遍認為,房地產企業為子公司項目擔保與我國融資環境有莫大(博客,微博)關係。

目前融創項目累計已支付交易價款的80%,預計該部分擔保即將完成,擔保額將會大幅下降。

泛海控股2018年年報顯示,當期公司流動資產中,除了216.40億元的貨幣資金,還包括156.87億的以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產、35.63億的其他流動資產、2.49億的一年內到期的非流動資產等等。

優化債務結構 負債率持續下降

再分析下擔保結構,可以發現,329.06%比例中,很大一部分是涉及向融創出售資產的過渡期擔保。其中,由於公司控股子公司武漢(樓盤)中央商務區股份有限公司向融創房地產集團有限公司出售資產而產生的過渡期對第三方的擔保,占公司 2018 年 12 月 31 日經審計凈資產的 96.76%。

該研究人士同時強調,即便房企擔保率在行業間橫向對比看較高,其代償風險也是十分有限的。因為房企普遍對自身信用額度較為珍惜,不會輕易對非關聯方進行擔保。

另外,從專業評價公司的分析可以看出,泛海控股在當前融資環境下,注重調整短期負債和長期負債的比例。其中,到2019年一季度,短期有息債務和長期有息債務佔比分別為 39.36%和60.64%,短期有息債務佔比較 2018 年末有所降低;長期債務資本化比率和全部債務資本化比率分別為 62.29%和73.15%,較期初分別下降 9.05 個百分點和 7.91 個百分點。

由單一的房地產上市公司向「金融+房地產+戰略投資」綜合性上市公司轉型——泛海控股董事長盧志強在2014年即給企業給定下了轉型的方向。

以目前泛海的流動性資產規模及營收規模,到期償還債務似乎並未有流動性困難。

尤其是從目前金融環境尤其是融資環境來看,貨幣政策寬鬆步伐或將邊際放緩,定向支持民營、小微企業融資政策還將發力。

尤其是在房企快速發展時期,擔保率往往較高。據泛海控股2017年6月的一份對外擔保公告顯示,當時擔保金額曾高達1093億元,為2016年經審計凈資產的近6倍。但經過結構優化,擔保金額及比例也在持續下降。

曾有「自媒體」對泛海控股資金面的「專業分析」稱:根據2018年財報,泛海控股短期內的應付款金額大致為510.33億元。而相應的貨幣資金為216.40億元。「有着293.93億元的資金缺口」。

一般情況下,房企的項目公司在申請銀行貸款與融資時往往必須由母公司提供擔保。特別是民營企業由於缺乏政府背書,信用資質一般也弱於央企與地方國企,因而也需要為其項目公司貸款提供更多的增信措施,提供連帶責任擔保就是最常用的手段。

在房地產過冬的大環境下,泛海控股走出了一條與房企不一樣的轉型之路:出售項目,切換輕運營模式;繼續向類金融控股公司轉型。

公開資料顯示,泛海控股至今信用良好,從未產生違約及不良情況。根據泛海控股資料及中國人民銀行徵信中心出具的《企業信用報告》,截至 2019年 4 月 19 日,泛海控股無不良類貸款,信貸記錄良好;公司已到期債務均按期還本付息,存續債券均按期償還利息。

就財務專業而言,尤其是具體到短期流動性問題,「現金餘額」和「短期債務」的比較並不能反映一家企業的償債能力,眾所周知,短期負債與速動資產的比較才能反映短期內資金的狀況,除貨幣資金外,還有很多也可以快速變現的資產,尤其是像泛海這樣已經轉型為類金融的控股公司。

除向融創出售項目外,泛海控股其餘擔保均為公司對控股子公司或控股子公司之間的擔保,無對外擔保。

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